En ATValor somos una empresa independiente con amplia trayectoria experiencia en la valoración del sector inmobiliario. Nos especializamos en valoración inmobiliaria, fundamental para poder obtener préstamos hipotecarios, así como transmisiones patrimoniales o toda clase de procedimientos con compañías aseguradoras. Es por ello que, en esta ocasión, nos gustaría aprovechar estas líneas de nuestro blog para hablaros sobre la tasación y valoración de hoteles y apartamentos turísticos.
En primer lugar, hay que tener siempre presente que, para realizar una tasación o valoración de esta clase de inmuebles, hay que tener en cuenta tres métodos aplicables distintos y que sirven tanto para hoteles y complejos hoteleros, como para apartamentos turísticos o también para inmuebles en alquiler.
Los hoteles y apartamentos turísticos no dejan de ser generadores de ingresos, característica muy a tener en cuenta. Así, algunos componentes que suelen tenerse en cuenta para calcular su valor son la tierra, el edificio, el equipamiento, los inventarios y el capital de trabajo.
Con todo ello, las tres metodologías para una tasación y valoración de hoteles son:
- Método de coste o de reemplazamiento del hotel a valorar
- Método de ventas comparables en la zona
- Método de capitalización
El método de coste o reemplazo está basado en una situación en la que el comprador no pagará más que el coste de producir o construir una propiedad similar.
Si nos centramos en el método de ventas comparables en la zona, hay que destacar que el supuesto básico es aquel en el que el comprador no pagará más por una propiedad que el coste de adquirir una existente similar. Es decir, para establecer el valor de mercado habrá que fijarse en propiedades similares.
El último método, el de capitalización de ingresos, se relaciona de manera directa con las ganancias futuras que se esperan del hotel o de los apartamentos turísticos. Gracias a nuestra experiencia en la valoración de hoteles, desde ATValor podemos contarte que se trata de la técnica preferida y más utilizada. No en vano, consigue simular la lógica de inversión con que actúan los compradores en este mercado.
Básicamente constará de tres etapas:
- Proyección de ingresos netos antes de servicios de deuda
- Selección de una tasa apropiada de descuento
- Aplicar el descuento apropiado
