Desde GRUPO ATValor queremos ayudarte a aclarar algunas dudas sobre el concepto de “Nuda Propiedad”.
Lo primero que entendemos que se debería aclarar es la diferencia de conceptos entre, Pleno Dominio, Nuda Propiedad y Usufructo.
En el pleno dominio cualquier persona puede hacer con su residencia lo que desee. Venderla, alquilarla o residir en ella. Sin embargo, la nuda propiedad no tiene la capacidad de llevar a cabo estas actividades económicas, ya que ha cedido el uso y disfrute de la vivienda a un tercero.
La Nuda Propiedad es el derecho a ser dueño de un bien con la limitación de no poder hacer uso y disfrute de él. Por otro lado, el Usufructo es el derecho real que permite el disfrute de una persona sobre el bien que pertenece al nudo propietario.
Algunas características a tener en cuenta sobre la Nuda Propiedad, que afectarían tanto al usufructuario como al nudo propietario serían las siguientes:
El nudo propietario es el propietario pero no tiene el uso y disfrute. Además, tendría que responder ante el usufructuario si se produce un embargo o se vende para saldar el pago de una deuda.
Tiene derecho a hipotecar la nuda propiedad, haciéndose cargo de abonar la hipoteca de lo usufructuado en caso de que la finca esté hipotecada cuando se constituye el usufructo y a realizar obras y mejoras, si no perjudica al usufructuario ni disminuye el valor del bien.
Debe hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias de la vivienda y del pago de los gastos de comunidad, los tributos e impuestos correspondientes al usufructo a excepción del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que correrá a cargo del usufructuario.
No puede alquilar el bien, pero sí vender la nuda propiedad a un tercero.
El nudo propietario sólo tendrá derecho a que se le restituya el uso y disfrute de la propiedad cuando finalice el usufructo, pudiendo ser éste de cuatro tipos:
- Voluntario
Surge cuando se establece en el testamento de forma voluntaria.
Por ej., Un matrimonio comparte una vivienda y, al fallecer uno de los dos, el usufructo puede ser del otro, aunque la propiedad pertenezca a los herederos (habitualmente, los hijos).
- Legal
Se forma por imperativo legal. Actualmente, únicamente existe en nuestra legislación, el que tiene que ver con el derecho de usufructo del cónyuge que queda viudo tras el fallecimiento del otro.
Es lo que se conoce como “la legítima” e incluye:
- Si hay hijos u otros descendientes: el usufructo del tercio de lo que se conoce como mejora.
- Si no hay hijos, pero sí ascendientes: el usufructo del 50% del caudal hereditario.
- Cuando no existen ni ascendientes ni descendientes: el usufructo de dos tercios del total de la herencia.
- Temporal
Esta caducidad puede establecerla el testador únicamente cuando se trata de un usufructo voluntario. Si no, tendrá que determinarlo la justicia.
- Vitalicio
En este caso, el usufructo se da por finalizado cuando el usufructuario fallece. Mismo supuesto comentado en el apartado Legal.
Es decir, se trata del usufructo que ostenta el cónyuge viudo, un derecho que no desaparece hasta que él mismo fallece.
- Cumplimiento del plazo estipulado.
- Cumplimiento de la condición resolutoria establecida en el pacto de usufructo, por ej. que la persona en cuestión contraiga matrimonio.
En definitiva, la opción de la Nuda Propiedad es un recurso que se utiliza, sobre todo entre personas mayores y herederos, pues, en caso de fallecimiento de uno de los cónyuges, el viudo/a puede seguir disfrutando de la vivienda, siendo los herederos nudos propietarios, exentos de tributación, pasando a ser propietarios de pleno derecho, una vez hayan fallecido ambos miembros del matrimonio.
También entre vendedores e inversores, pues a los vendedores, les permite seguir disfrutando de su vivienda y del dinero de la venta de manera inmediata o mediante un pago de manera vitalicia, y al inversor, beneficiarse de un coste de compra menor, el cual, generalmente se calcula usando el valor del mercado del inmueble menos el valor del usufructo, que se calcula mediante una fórmula que tiene en cuenta la edad del usufructuario (Cuanto más joven sea el vendedor, menor será el precio por la venta y al contrario).
Dicha formula está recogida en el artículo 56 (Valoración de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y la habitación) de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
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