La tasación de un hotel es vital para conocer su valor de mercado. A simple vista, es normal que pienses que es como cualquier otra tasación, pero no debemos olvidarnos de que en este tipo de inmueble pueden ir aparejadas diversas operaciones, con lo que todo tiene que estar perfectamente valorado y controlado. No es solo alojamiento, sino que hay posibles compras y ventas o futuras fusiones o adquisiciones, entre otras. Ahora bien, ¿Cuáles son los factores determinantes en la tasación de un hotel? ¡Aquí tienes algunos que no pueden faltar!
¿Qué se analiza en la tasación de un hotel?
- Ingresos: Lógicamente, un hotel que tiene una buena situación financiera, ya que sus ingresos son bastante superiores a los gastos de funcionamiento que tiene adheridos, tendrá más valor de mercado que uno que tiene más costes o unos ingresos más moderados. Estos ingresos que se estudian son netos y se calculan antes de que el alojamiento haya hecho frente a todas las obligaciones fiscales. Dicho esto, ahora es más fácil acceder a la ratio de ocupación media, con lo que es posible ver cuántas habitaciones se venden. Los ingresos varían en función de si es temporada alta o baja, aunque el estudio abarcará todo.
- Tamaño, instalaciones y ubicación: Tres aspectos claves en la tasación de un hotel. Si empezamos por orden, lo normal es que la valoración varíe, si cuenta con muchas habitaciones o si es más pequeño. Además, habrá que fijarse en el estado y las facilidades que ofrecen las mismas. Dentro del tamaño, también debemos incluir todo el terreno en el que se encuentra.
Por supuesto, se deberá confirmar si el hotel cuenta con salones para eventos, salas de reuniones, restaurante, sala de desayuno, gimnasio o spa con tratamientos de belleza. Son servicios adicionales muy importantes, los cuales incrementan su valor de manera sustancial, así como que tenga recepción 24 horas o acceso digital para huéspedes.En cuanto a la ubicación, hay que estudiar si es para turistas o para negocios, por ejemplo, aunque lo fundamental es comprobar si está en una zona céntrica o, al menos, cerca de las principales actividades que tenga alrededor. Si el hotel está situado en un buen lugar y está bien comunicado, tendrá un valor superior a otros más apartados, a los que es más complicado acceder.
- Precios: Estamos hablando de las diferentes tarifas del hotel. No nos centramos solamente en las habitaciones, sino también en las de otros servicios. Es importante obtener un dato medio correcto, que ayude a determinar lo que el hotel puede deparar en el futuro, comprobando si son acordes al mercado y al sector. Es determinante en la tasación de un hotel.
- Tipo de hotel y clientela: Digamos que ambos van de la mano. Será clave determinar si es un hotel de bajo coste, de lujo, centrado en el turismo o en los negocios, moderno o antiguo. Cada detalle cuenta a la hora de darle el valor adecuado. Por otro lado, también será interesante estudiar el perfil de clientes que se alojan en el mismo.
- Cadena o marca: Los hoteles pertenecientes a cadenas de prestigio, en general, cuentan con un valor mucho más alto. Estamos hablando de que los clientes reconocen la marca a la perfección y su identidad hotelera, lo que hace que el emplazamiento tenga un lugar privilegiado en el mercado. Aquellos hoteles de cadenas más desconocidas, así como los que son independientes, alcanzan valores más bajos.
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